가족 간 부동산 저가 매매, 시가 30%·3억원 기준만 보면 안 되는 이유

부모님 명의의 아파트를 자녀가 시세보다 조금 싸게 사들이는 이른바 '가족 간 저가 매매'에 대한 문의가 올해 들어 부쩍 늘었습니다. 다주택자 양도세 중과 유예가 종료된 이후 매각이나 증여 대신 가족 간 매매를 검토하시는 분들이 많아졌고, 국세청도 고가 아파트의 편법증여를 집중 검증하겠다고 밝힌 상황입니다.

흔히 '시가의 30%, 3억원까지는 싸게 사도 괜찮다'고 알려져 있지만, 이 기준은 매수자인 자녀의 증여세에만 해당합니다. 같은 거래를 두고 매도자인 부모님의 양도소득세와 매수자의 취득세는 전혀 다른 기준으로 판단하며, 2026년 1월부터는 취득세 기준도 바뀌었습니다. 오늘은 한 거래에 걸리는 세 가지 세금을 차례로 정리해 드리겠습니다.

하나의 거래, 세 가지 기준

가족 간 저가 매매는 거래 당사자가 둘이고, 검토해야 할 세목은 셋입니다. 각 세목이 '얼마나 싸게 거래하면 문제로 보는지'의 기준이 서로 다르다는 점이 핵심입니다.

표에서 보시듯 가장 엄격한 것은 부모님의 양도소득세 기준(5%)입니다. 자녀에게 증여세가 나오지 않는 할인폭이라도 부모님의 양도세는 시가 기준으로 다시 계산될 수 있습니다.

자녀의 증여세: '시가 30%와 3억원 중 적은 금액'까지만 인정됩니다

특수관계인으로부터 시가보다 낮은 가격으로 재산을 양수한 경우, 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상이면 그 이익을 증여로 봅니다. 이때 증여재산가액은 차액 전체가 아니라, 차액에서 '시가의 30%와 3억원 중 적은 금액'을 뺀 금액입니다. (상속세 및 증여세법 제35조 제1항, 같은 법 시행령 제26조)

증여재산가액 = (시가 − 실제 대가) − Min(시가 × 30%, 3억원)

주의하실 점은 시가 10억원을 넘는 부동산에서는 3억원 기준이 먼저 적용된다는 것입니다. 시가 20억원 아파트라면 시가의 30%는 6억원이지만, 3억원 이상 할인하는 순간 증여세 과세 대상이 됩니다.

여기서 시가는 원칙적으로 평가기간 내의 매매사례가액·감정가액 등으로 판단하며, 아파트는 같은 단지 유사 세대의 매매사례가액이 시가로 쓰이는 경우가 많습니다. (상속세 및 증여세법 제60조, 같은 법 시행령 제49조)

부모님의 양도소득세: 5%만 싸게 팔아도 시가로 다시 계산됩니다

매도자인 부모님 쪽 기준은 훨씬 엄격합니다. 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 부당행위계산 부인 규정이 적용되어 실제 받은 금액이 아닌 시가를 양도가액으로 봅니다. (소득세법 제101조 제1항, 같은 법 시행령 제167조 제3항)

앞의 예시처럼 시가 10억원 아파트를 7억 5천만원에 매매하면 자녀의 증여세는 없지만, 할인액 2억 5천만원이 5% 기준(5천만원)을 넘으므로 부모님의 양도차익은 10억원을 기준으로 계산됩니다. 즉 '싸게 판 만큼 양도세도 줄어드는' 효과는 기대하기 어렵습니다.

양도세 목적의 시가는 양도일 전후 각 3개월 이내의 매매사례가액 등을 기준으로 판단한다는 점에서 증여세의 평가기간과 차이가 있습니다. (소득세법 시행령 제167조 제5항)

한편 자녀가 저가 양수로 증여세를 과세받았다면, 나중에 자녀가 그 부동산을 양도할 때 과세된 증여재산가액을 취득가액에 더해 이중과세를 조정합니다. (소득세법 시행령 제163조 제10항 제1호)

2026년부터 달라진 취득세, 그리고 '대금 지급'의 실체

취득세는 원래 배우자나 직계존비속의 부동산을 취득하면 증여로 취득한 것으로 보되, 소득 증명 등으로 대가를 지급한 사실이 확인되면 유상취득으로 인정해 왔습니다. (지방세법 제7조 제11항)

그런데 2026년 1월 1일 시행된 개정 지방세법은 대가를 지급했더라도 그 대가가 시가인정액보다 현저히 낮은 경우, 즉 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상인 경우에는 증여로 취득한 것으로 보도록 했습니다. 증여세 기준만 보고 할인액을 3억원에 딱 맞추면 취득세에서 문제가 될 수 있으므로, 구체적인 적용 방식은 관할 지방자치단체 해석과 함께 확인하시는 것이 안전합니다.

또한 매매 형식을 갖췄더라도 배우자·직계존비속에게 양도한 재산은 일단 증여로 추정됩니다. 자녀가 실제로 대금을 지급했고 그 자금이 자녀 본인의 소득이나 재산에서 나왔다는 점을 입증해야 매매로 인정받을 수 있습니다. (상속세 및 증여세법 제44조 제1항·제3항)

• 대금은 자녀 명의 계좌에서 부모님 계좌로 이체하고, 계약서상 금액·일자와 일치시킵니다.
• 자녀의 자금 출처(근로·사업소득, 기존 예금, 금융기관 대출 등)를 거래 전에 정리해 둡니다.
• 부모님께 일부 금액을 빌려 지급한다면 차용증과 실제 이자·원금 상환 내역을 함께 남겨야 합니다.
• 전세보증금이나 대출을 승계하는 방식이라면 승계한 채무를 자녀가 실제로 부담·상환하는지도 사후 검증 대상이 됩니다.

실무 포인트

① 할인폭은 가장 엄격한 기준부터 확인하세요

증여세·취득세(30% 또는 3억원)와 양도세(5% 또는 3억원)의 기준이 다릅니다. 부모님의 양도세까지 고려하면 시가 대비 5% 미만이 가장 보수적인 범위이며, 그 이상 할인하신다면 세 가지 세금을 모두 계산해 본 뒤 결정하시는 것이 좋습니다.

② 거래 전에 시가부터 확정하세요

아파트는 같은 단지의 매매사례, 단독주택·토지·상가는 감정평가 여부에 따라 시가가 크게 달라집니다. 세 세목의 시가 평가기간도 서로 다르므로, 기준이 되는 시가를 먼저 정해 두어야 사후 다툼을 줄일 수 있습니다.

③ 증여·부담부증여와 함께 비교하세요

저가 매매가 항상 유리하지는 않습니다. 부모님의 양도세 부담, 자녀의 자금 여력, 향후 상속 계획에 따라 일반 증여나 부담부증여가 나은 경우도 있으므로 거래 구조를 먼저 비교해 보시길 권합니다.

가족 간 부동산 거래는 계약서 한 장으로 끝나는 것처럼 보이지만, 실제로는 매도자와 매수자 양쪽의 세금과 자금 흐름이 모두 검증 대상이 됩니다. 거래가격을 정하기 전에 시가 산정과 세목별 부담을 먼저 점검하시면 불필요한 추징을 예방할 수 있습니다. 구체적인 상황에 대한 검토가 필요하시면 모두세무회계그룹으로 편하게 문의해 주시기 바랍니다.