법인 보유 임야와 세무리스크 정리

법인이 사업 목적으로 취득한 토지를 매각하려는 시점에 "이 토지가 비사업용 토지로 분류되지 않을까"라는 질문을 받는 경우가 적지 않습니다. 특히 임야나 나대지처럼 실제 사업에 활용되기 어려운 토지를 장기간 보유해 온 법인이라면 양도 시점에 예상치 못한 추가 법인세 부담이 발생할 수 있습니다.

본 글에서는 비사업용 토지의 판정 구조와, 비사업용 토지로 분류될 경우 적용되는 토지등 양도차익 과세특례의 내용을 정리합니다.

1. 비사업용 토지란 무엇인가

비사업용 토지는 법인이 소유하되 실제로 해당 법인의 사업에 직접 사용되지 않는 토지를 말합니다. 「법인세법」 제55조의2 제2항은 토지의 종류(농지, 임야, 목장용지, 그 밖의 토지 등)별로 비사업용 토지 여부를 판정하는 기본 원칙을 두고 있습니다.

• 임야의 경우 원칙적으로 비사업용 토지로 분류됩니다(법인세법 제55조의2 제2항 제2호).
• 다만 「법인세법 시행령」 제92조의6 제1항 각 호에 열거된 사유에 해당하면 예외적으로 비사업용 토지에서 제외됩니다.
  • 예: 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률에 따른 도시공원 안의 임야, 자연공원, 개발제한구역, 산림경영계획에 따라 시업 중인 임야 등

즉 임야를 보유한 법인이 비사업용 토지 판정을 피하려면, 이 예외 사유 중 하나에 명확히 해당해야 한다는 점이 출발점입니다. 반대로 예외 사유에 해당하던 토지라도 그 근거가 되는 지정이나 계획이 실효·해제되면 예외 적용도 함께 종료된다는 점을 놓치기 쉽습니다.

예외 근거가 소멸하는 경우가 실무상 문제되는 이유

도시계획시설(공원, 도로 등) 지정에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제17조에 따른 일몰제가 적용됩니다. 지정 후 일정 기간(통상 10년) 동안 사업이 집행되지 않으면 지정의 효력이 자동으로 상실되는 제도입니다.

예를 들어 법인이 보유한 임야가 도시공원 부지로 지정되어 그 기간 동안 시행령 제92조의6의 예외를 원용해 왔더라도, 도시계획시설 일몰로 지정이 실효되는 순간부터는 더 이상 "도시공원 안의 임야"에 해당하지 않게 됩니다. 이 시점 이후 기간은 원칙으로 돌아가 비사업용 토지 판정 대상이 될 수 있습니다.

√ 보유 중인 임야가 어떤 예외 사유에 근거해 비사업용 토지에서 제외되어 있는지 확인

√ 해당 지정·계획에 일몰 규정이 적용되는지, 실효 시점이 언제인지 확인

√ 실효 이후 실제 사업에 사용되고 있는지, 사용 형태가 법인의 "고유목적사업에 직접 사용"으로 인정될 수 있는지 검토

한편 지방자치단체 등에 토지를 무상으로 제공해 재산세가 비과세되는 경우가 있는데, 이는 「지방세법」상 비과세 논리일 뿐이며 법인세법상 비사업용 토지 예외 사유와는 별개의 판단이라는 점도 유의해야 합니다. 재산세가 비과세된다고 해서 곧바로 비사업용 토지 판정에서도 제외되는 것은 아닙니다.

2. 기간기준까지 함께 봐야 정확한 판정이 가능합니다

비사업용 토지 여부는 단순히 "현재 상태"만으로 결정되지 않습니다. 「법인세법 시행령」 제92조의3은 소유기간 전체에서 비사업용으로 사용된 기간이 일정 비율을 넘는지를 별도로 판정하도록 정하고 있습니다. 이를 흔히 기간기준이라 부릅니다.

기간기준은 소유기간에 따라 세 구간으로 나뉘며, 각 구간마다 다음 조건을 모두 충족해야 비사업용 토지로 판정됩니다.

이 구조에서 실무적으로 중요한 점은, 세 가지 요건 중 하나라도 충족되지 않으면 비사업용 토지로 판정되지 않는다는 것입니다. 예를 들어 임야를 취득한 뒤 상당 기간 도시공원 지정 등 예외 사유에 해당해 있었다면, 이 기간은 애초에 "비사업용 가능 기간"에 포함되지 않으므로, 이후 지정이 해제되더라도 남은 기간만으로는 40% 기준 등을 충족하지 못해 비사업용 토지 판정을 피할 수 있는 경우가 실무상 상당히 있습니다.

• 취득일과 정확한 양도일(대금청산일과 등기접수일 중 빠른 날 등)을 확정하는 것이 계산의 출발점입니다.
• 예외 사유에 해당했던 기간과 그렇지 않은 기간을 구분해 일수 단위로 계산해야 합니다.
• 계산 결과에 따라 매각 시점을 조정하는 것이 유리한 경우도 있습니다.

3. 비사업용 토지로 판정되면 어떤 과세특례가 적용되나요

법인이 보유한 토지가 비사업용 토지로 최종 판정되면, 양도차익에 대해 일반 법인세 외에 토지등 양도차익에 대한 법인세 과세특례(법인세법 제55조의2)가 추가로 적용됩니다.

• 비사업용 토지 양도차익에 대해 10%의 세율이 일반 법인세에 추가로 과세됩니다.
• 미등기 토지의 경우 세율이 **40%**로 크게 높아집니다.
• 이는 각 사업연도 소득에 대한 법인세와는 별도로 계산되는 항목이므로, 양도 시점의 세부담을 사전에 시뮬레이션해 두는 것이 중요합니다.

4. 실무상 함께 검토해야 할 사항

비사업용 토지 판정은 위 두 가지(예외 사유 해당 여부, 기간기준) 외에도 아래 사항이 함께 얽혀 있는 경우가 많습니다.

• 법령상 사용제한 예외: 시행령 제92조의11 제1항 제1호는 취득 후 법령에 따라 사용이 금지·제한된 토지를 일정 기간 비사업용 판정에서 제외합니다. 다만 이 예외가 인정되려면 통상 개발행위 제한고시와 같이 구체적이고 명시적인 법령상 제한이 있어야 하며, 계획 수립이 지연되고 있다는 사정만으로 폭넓게 인정될지는 사안별로 다르게 판단될 수 있습니다.
• 신탁 구조: 토지가 신탁회사 명의로 이전되어 있는 경우, 위탁자·수익자 관계와 신탁 유형(자익신탁·타익신탁)에 따라 양도소득의 귀속주체와 보유기간 기산점이 달라질 수 있으므로 신탁원부를 반드시 확인해야 합니다.

5. 마무리

법인이 임야 등을 장기간 보유하다 매각하는 경우, 비사업용 토지 해당 여부는 예외 사유의 존속 여부와 기간기준을 함께 계산해야 정확한 판단이 가능합니다. 특히 도시계획시설 일몰이나 신탁 구조가 얽혀 있는 사안은 계산이 복잡해지고, 결과에 따라 양도차익에 10%(미등기 40%)의 추가 세율이 좌우되므로 그 영향이 작지 않습니다. 개별 사안의 취득 경위, 사용 현황, 신탁관계 등 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 매각을 계획하고 있다면 정확한 판단을 위해 세무 전문가와의 사전 상담을 권장합니다.