부부 공동명의 종부세 특례, 신청하면 없던 세금이 생기는 구간이 있습니다

종합부동산세 합산배제와 과세특례 신고가 9월 16일부터 30일까지 진행됩니다. 딱 15일이고, 이 기간에 한 신고가 11월 정기고지에 반영됩니다. 국세청은 대상으로 예상되는 납세자 4만 8천 명에게 안내문을 보냈습니다.

안내문을 받으셨다면 대개 둘 중 하나입니다. 임대주택을 가진 분이거나, 부부 공동명의로 집 한 채를 가진 분이죠. 그런데 후자의 경우 신청하는 게 유리하다는 보장이 없습니다. 오히려 신청해서 내지 않아도 될 세금을 내게 되는 구간이 분명히 있어요. 이 얘기부터 하겠습니다.

같은 기간에 두 가지가 몰려 있습니다

이름이 비슷해서 헷갈리는데 성격이 다릅니다.

합산배제는 특정 부동산을 아예 과세표준 계산에서 빼주는 제도입니다. 등록임대주택, 사원용 주택, 기숙사, 미분양 주택, 어린이집용 주택 같은 것들이 해당하죠. 과세특례는 세금을 없애주는 게 아니라 계산 방식을 1세대 1주택자 방식으로 바꿔주는 제도입니다. 부부 공동명의 1주택자, 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 가진 경우가 여기 들어갑니다. 향교재단이나 공익법인, 공공주택사업자도 이 창구를 씁니다.

전자는 "빼준다", 후자는 "다르게 계산해준다". 그래서 합산배제는 되면 이득이지만, 과세특례는 계산해봐야 압니다.

"각자 9억이니까 18억"이라는 말의 함정

부부 공동명의 얘기를 흔히 이렇게 합니다. 특례를 신청하지 않으면 부부가 각각 9억씩, 합쳐서 18억을 공제받는다고요. 신청하면 한 사람을 납세의무자로 정해 주택 전체를 합산하고 12억을 공제합니다. 18억이 12억보다 크니 안 하는 게 낫다, 이렇게 정리하는 글이 많습니다.

절반만 맞습니다. 종부세는 사람별로 계산합니다. 부부 각자가 자기 지분가액을 기준으로 따로 계산하는 구조예요. 그래서 지분이 정확히 반반이 아니면 18억이라는 숫자는 성립하지 않습니다. 지분 7 대 3인 집이라면 3을 가진 배우자가 9억 공제를 다 못 쓰는데, 남은 공제액이 다른 배우자에게 넘어가지 않습니다. 그냥 사라져요.

공시가격 20억짜리 집을 7 대 3으로 가졌다고 해보죠. 한 사람의 지분가액은 14억이라 9억을 빼고 5억이 남고, 다른 한 사람은 6억이라 공제를 다 못 씁니다. 못 쓴 3억은 버려지는 겁니다. 이런 구조라면 12억을 한 번에 빼는 특례 쪽이 나을 수 있습니다. 반반인 집과 8 대 2인 집의 답이 다르다는 얘기입니다.

특례가 오히려 손해인 구간

더 주의할 지점은 따로 있습니다.

부부가 반반씩 가진 집인데 각자의 지분가액이 9억(공시가격이 18억 이하)을 넘지 않는다면, 공제를 빼고 나서 남는 금액이 없습니다. 세액이 아예 발생하지 않아요. 그런데 여기서 특례를 신청하면 주택 전체를 합산해 12억을 공제하므로 과세표준이 생깁니다. 나이가 많든 보유기간이 길든 상관없이, 없던 세금이 만들어지는 겁니다.

"고령자·장기보유 세액공제를 최대 80%까지 받을 수 있다더라"는 얘기를 듣고 신청하시는 분들이 여기서 손해를 봅니다. 세액공제는 계산된 세액이 있어야 깎아주는 것이라, 원래 0이었다면 80%를 곱해도 0입니다. 오히려 세금을 만들어낸 뒤 그중 일부를 깎는 셈이 되죠.

국세청도 공동명의 특례가 불리할 수 있으니 홈택스나 손택스 모의세액계산으로 비교한 뒤 신청하라고 안내합니다. 그런데 안내문을 받으면 대개 "국세청이 보냈으니 해야 하나 보다" 하고 넘어가시죠. 안내문은 대상이 될 수 있다는 통지지, 신청하라는 지시가 아닙니다.

그럼 언제 신청해야 하나

기본공제만 보면 특례를 안 쓰는 쪽이 유리한 경우가 많습니다. 판을 뒤집는 건 세액공제입니다.

고령자 공제와 장기보유 공제는 합쳐 최대 80%까지 적용되는데, 1세대 1주택자 방식으로 계산할 때만 붙습니다. 그리고 비율로 깎는 구조라 원래 세액이 클수록 절대 금액이 커집니다. 그래서 집값이 높아질수록 어느 순간 세액공제 80%의 힘이 공제액 차이를 넘어섭니다. 나이가 많고 오래 보유하셨을수록 그 역전 지점이 앞당겨지고요.

방향을 정리하면 이렇습니다.

참고로 올해 주택분 공정시장가액비율은 60%로 적용됩니다. 공시가격에서 공제액을 뺀 뒤 이 비율을 곱해 과세표준이 나오는 구조라, 위 표에서 말하는 '지분가액 9억'도 공시가격 기준으로 보시면 됩니다.

왜 "몇 억이 기준"이라고 못 박는 글을 믿으면 안 되나

검색해보시면 갈림길을 18억이라고 쓴 글, 20억이라고 쓴 글, 25억이라고 쓴 글이 다 있습니다. 서로 틀렸다기보다, 각자 다른 전제로 계산해놓고 그 전제를 안 밝힌 겁니다.

갈림길을 움직이는 변수가 최소 넷입니다. 공시가격, 지분율, 납세의무자가 될 사람의 나이, 그리고 보유기간. 여기에 부부 중 누구를 납세의무자로 정하느냐까지 더해집니다. 네 개가 얽혀 결정되는 값이라 "몇 억부터는 신청"이라는 단일 기준은 존재할 수 없어요. 60세에 5년 보유한 부부와 70세에 15년 보유한 부부는 같은 집을 갖고도 답이 갈립니다.

그래서 이 글은 금액을 정해드리지 않습니다. 대신 위 네 가지를 확인하신 뒤 홈택스 모의세액계산을 양쪽으로 한 번씩 돌려보시길 권합니다. 5분이면 끝나고, 그게 남의 전제로 계산된 숫자보다 정확합니다.

올해 바뀐 것 하나

예전에는 지분이 큰 사람이 납세의무자가 되는 구조였는데, 이제는 지분율과 관계없이 부부가 합의해 한 사람을 정할 수 있습니다. 두 사람의 나이나 보유기간이 다르다면 이것만으로도 세액이 달라지니, 특례를 쓰기로 했다면 누구 이름으로 할지도 같이 계산해보셔야 합니다.

임대사업자가 진짜 조심해야 할 것

합산배제는 한 번 신고하면 계속 적용됩니다. 그래서 "예전에 해놨으니 됐다"고 넘어가시는 분이 많은데, 여기에 함정이 있습니다.

변동이 생겼으면 반드시 신고해야 합니다. 임대주택 등록이 말소됐거나, 임대료 증액 제한을 지키지 못했거나, 소유권이나 면적이 달라졌다면 그 내용을 9월 30일까지 반영해야 합니다. 안 하면 요건을 못 갖춘 주택이 합산배제된 채로 고지되고, 나중에 드러나면 그간 덜 낸 세금을 토해내게 되죠. 이때는 가산세까지 따라옵니다.

특히 등록 말소는 본인이 신청하지 않아도 되는 경우가 있어서, 말소된 줄 모르고 지나가는 사례가 나옵니다. 올해는 합산배제 임대주택의 세무서 사업자등록 업종 요건이 삭제되는 등 법령도 손질됐으니, 기존 신고자라도 현재 상태를 한 번 확인하시는 게 안전합니다.

일시적 2주택, 상속주택도 이 창구입니다

이사 과정에서 잠시 두 채가 된 경우, 상속으로 지분을 받은 주택이 있는 경우, 지방 저가주택을 함께 가진 경우도 신청하면 1세대 1주택자 계산방식을 적용받습니다. 주택 수가 늘었다고 곧바로 다주택 세율을 맞는 게 아니라는 뜻인데, 이것도 신청해야 적용됩니다. 가만히 있으면 자동으로 되지 않습니다.

내년부터는 기준이 달라집니다

올해 계산은 올해 기준입니다. 내년은 다릅니다.

가장 확실한 변화는 공정시장가액비율입니다. 2026년에는 60%로 고정이지만, 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터는 70~80%가 적용됩니다. 공시가격이 그대로여도 과세표준이 올라간다는 뜻이죠. 공제액을 빼고 남는 금액에 곱하는 숫자가 커지니, 지금 아슬아슬하게 세금이 안 나오던 집이 내년에는 고지서를 받을 수 있습니다.

여기에 지난 8월 발표된 세제개편안은 종부세의 판단 축을 주택 수에서 가격과 실거주 여부로 옮기는 방향을 담고 있습니다. 1주택 기본공제를 거주 여부에 따라 다르게 적용하는 안이 포함됐고, 공동명의로 집을 갖고 다른 곳에 사는 경우의 공제가 줄어드는 구조로 논의되고 있습니다. 아직 정부안이고 국회 심의가 남았지만, 방향이 이렇다면 올해 유리했던 선택이 내년에 뒤집힐 수 있습니다. 공동명의로 보유하면서 실제로는 다른 집에 사신다면, 올해 신고와 별개로 명의 구조 자체를 다시 보셔야 합니다.

15일은 짧습니다. 그런데 이 기간의 판단이 11월 고지서 금액을 정하고, 임대사업자라면 몇 년 뒤 추징으로 돌아올 수도 있습니다.

오늘 하실 일은 셋입니다. 안내문이 왔다면 어떤 유형인지 확인하고, 부부 공동명의라면 모의계산을 양쪽으로 돌려보고, 임대주택이 있다면 등록 상태가 그대로인지 보는 것. 셋 다 홈택스에서 됩니다. 신청은 안 하면 그만이지만, 계산을 안 해보고 넘어가면 나중에 알 방법이 없습니다.