상속받은 부동산, 공시가격 vs 감정평가 무엇이 유리할까?

• 부동산 상속세 신고를 준비하다 보면 '시가'라는 단어를 가장 많이 접하게 됩니다.
• 하지만 아파트와 달리 단독주택이나 꼬마빌딩은 시가를 알기 어렵죠.
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• 이때 선택할 수 있는 카드가 바로 **'감정평가'**입니다.
• 왜 전문가들이 비용을 들여서라도 감정평가를 권하는지, 그 구체적인 이유와 전략을 정리했습니다.
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1. 상속세법이 정한 부동산 가치 평가의 순서

• 국세청에서 인정하는 부동산 가격에는 엄격한 순위가 있습니다.
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• -ㅤ매매사례가액 : 상속 전후 6개월(평가기간) 이내에 해당 부동산이나 면적·위치가 유사한 부동산이 거래된 가격입니다.
• ㅤㅤㅤㅤㅤㅤㅤㅤ 아파트는 단지 내 동일 평형 거래가 있다면 무조건 이 가격이 우선입니다.
• -ㅤ감정가액 : 시가가 없을 때, 감정평가법인이 평가한 금액입니다. (상속재산 10억 초과 시 2곳 이상의 평균값 필요)
• -ㅤ기준시가 (공시가격) : 위 두 가지가 모두 없을 때 적용하는 최후의 수단입니다. 보통 시세의 60~70% 수준으로 낮게 형성되어 있습니다.
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2. '감정평가'를 활용한 절세 전략의 핵심: 양도세와의 연결고리

• 상속세만 보면 공시가격으로 낮게 신고하는 게 이득 같지만, 상속은 반드시 '양도'와 세트로 생각해야 합니다.
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• 💡 취득가액의 '스텝업(Step-up)' 효과
• ㅤ상속세 신고 시 결정된 가액은 향후 그 부동산을 팔 때의 **'취득가액'**이 됩니다.
• -ㅤ공시가격(6억) 신고 시 : 12억에 매도하면 양도차익 6억에 대해 과세.
• -ㅤ감정평가(10억) 신고 시 : 12억에 매도하면 양도차익 2억에 대해 과세.
• -ㅤ즉, 상속세를 조금 더 내더라도(혹은 공제 한도 내라 안 내더라도) 감정가를 높여두면, 나중에 내야 할 양도소득세를 수억 원 단위로 절감할 수 있습니다.
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3. 감정평가가 '필수'인 3가지 케이스

• -ㅤ상속재산 총액이 공제 한도(5억~10억) 이내인 경우: 상속세가 0원인 범위 내에서 감정가를 최대한 높게 잡아두는 것이 무조건 유리합니다.
• -ㅤ비주거용 부동산(상가, 빌딩)을 상속받는 경우: 국세청은 현재 비주거용 부동산에 대해 직접 감정평가를 실시하여 세금을 추징하는 사업을 강화하고 있습니다.
• ㅤㅤㅤㅤㅤㅤㅤㅤㅤㅤㅤㅤㅤㅤ⠀ㅤㅤㅤㅤㅤㅤㅤ⠀미리 대응 논리를 갖추는 것이 안전합니다.
• -ㅤ상속 후 조기 매도 계획이 있는 경우 : 상속가액과 매도가액을 맞춤으로써 양도소득세를 사실상 '0원'으로 만들 수 있습니다.
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4. 상속세 신고를 전문가에게 맡겨야 하는 이유

• 상속세는 단순히 숫자를 입력하는 '신고'가 아니라, 가족의 소중한 자산을 지키는 **'종합 자산 전략'**입니다.
• 모두세무회계그룹은 다음과 같은 차별화된 전문성을 약속합니다.
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• ① 상속세와 양도세의 '최적 교차점'을 찾습니다
• ⠀⠀상속세만 줄이는 세무사는 많습니다. 하지만 모두는 '오늘의 상속세'와 '내일의 양도세'를 동시에 시뮬레이션합니다.
• ⠀⠀당장 세금을 안 내는 것보다, 미래에 수억 원의 양도세를 아끼는 것이 진정한 절세임을 알기 때문입니다.
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• ② 국세청 세무조사까지 내다보는 '방어적 신고'
• ⠀⠀일정 규모 이상의 상속세 신고 뒤에는 반드시 세무조사가 따라옵니다.
• ⠀⠀모두세무회계그룹은 신고 단계에서부터 국세청의 사후 검증을 견딜 수 있는 논리적인 소명 자료를 완벽하게 준비합니다.
• ⠀⠀ 단순히 신고서를 내는 것이 아니라, 조사관의 질문에 답할 근거까지 함께 만듭니다.
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• ③ 신뢰도 높은 감정평가 네트워크 보유
• ⠀⠀감정평가액이 너무 높거나 낮으면 세무서의 의심을 삽니다. 다수의 성공 사례를 통해 검증된 유수의 감정평가법인과 긴밀하게 협력하여,
• ⠀⠀세법상 리스크는 최소화하면서 절세 효과는 극대화할 수 있는 적정 가액을 도출해 냅니다.
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• ④ 피상속인의 10년 기록을 분석하는 치밀함
• ⠀⠀상속세 리스크는 사망 전 10년간의 계좌 흐름에서 발생합니다. 모두는 과거 10년 치 금융 거래를 미리 분석하여,
• ⠀⠀문제가 될 수 있는 '사전증여재산'이나 '추정상속재산' 리스크를 사전에 파악하고 대안을 제시합니다.

❗ 맺음말 : "가족의 자산, 전문가의 눈으로 지키겠습니다"

• 부동산 상속은 한 집안의 경제적 지형이 바뀌는 중대한 사건입니다. 단순히 공시가격으로 신고하고 끝내기에는 놓치는 혜택이 너무나 많습니다.
• 가족의 소중한 자산을 지키기 위해 전문가의 검토가 필요하시다면, 언제든 편하게 문의해 주시기 바랍니다.
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• 상속세 절세의 첫 단추 부동산 감정평가 전략과 함께 반드시 체크해야 할 **'사전증여재산 합산 규정'**에 대해 정리한 글입니다.
• 상속 플랜을 짜고 계신 분들이라면 필수적으로 읽어보시길 권합니다.
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• "상속세 폭탄, 알고 보니 10년 전 증여한 아파트 때문이라고요?"

• https://www.moduacc.com/blog/620fa94f-287d-4318-b35d-260c9e3abbe2