첫 주택 구매를 위한 맞벌이 직장인 Y씨 가구 자금조달계획서 작성 자문

신혼부부 첫 주택 구매를 앞둔 맞벌이 직장인 Y씨 가구의 자금조달계획서 작성을 자문하고, 부모에게서 받은 자금을 증여와 차용으로 나눠 증여세 신고와 차용증 정리까지 마쳤습니다. Y씨 가구는 결혼 후 1년이 지나지 않은 맞벌이 부부로, 수도권 아파트 매매계약을 앞두고 있었습니다.

부부의 저축만으로는 매매대금을 마련하기 어려워 부모의 도움과 금융기관 대출을 함께 쓰기로 했습니다. 주택 거래를 신고할 때 자금조달계획서를 내야 하는 거래가 있고, 거래 유형에 따라 항목별 증빙 서류도 함께 제출해야 합니다. 여기에 적은 내용이 실제 자금 흐름과 다르면 나중에 자금출처를 소명할 때 그대로 문제가 됩니다.

모두세무회계그룹은 계약 전에 자금의 출처와 흐름을 항목별로 나누고, 세법상 문제가 될 수 있는 부분을 먼저 점검하는 방식으로 접근했습니다.

첫째, 자금조달계획서 항목별 금액과 증빙 서류를 대조했습니다.

예금, 증여, 차입금, 금융기관 대출 항목별로 적을 금액을 정하고 각 항목을 증명할 서류를 하나씩 맞춰 보았습니다. 예금은 잔액증명서, 대출은 대출 관련 서류, 증여는 증여세 신고 서류, 부모에게서 빌린 돈은 금전을 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류가 필요합니다. 부부의 소득자료와 비교해 저축으로 설명되는 금액이 어디까지인지도 확인했습니다.

둘째, 부모에게서 받은 자금을 증여와 차용으로 나누어 처리했습니다.

돌려주지 않을 금액은 증여로 보고 증여세 신고 대상으로 정리했습니다. 성년 자녀가 직계존속에게 받은 증여는 10년간 5천만 원을 공제받고, 혼인신고일 전후 2년 이내에 받은 경우에는 이와 별개로 1억 원을 더 공제받을 수 있습니다. Y씨 가구는 이 기간 안에 있었으므로 공제 적용 여부를 확인하고, 같은 증여자에게서 10년 안에 받은 증여가 합산된다는 점까지 감안해 증여 시기와 금액을 정했습니다.

셋째, 차용분의 차용증과 이자 지급을 정리하고 소명 자료를 갖추었습니다.

나머지 금액은 부모에게서 빌린 것으로 보고, 차용증과 이자 지급 및 상환 내역을 계좌 이체로 남기도록 안내했습니다. 이자를 주지 않거나 적정 이자율보다 낮게 주면 그 차이가 증여로 과세될 수 있고, 1년분 이익이 1천만 원 이상이면 대상이 되므로 이자 수준도 함께 점검했습니다. 또 직업, 연령, 소득으로 볼 때 스스로 마련했다고 보기 어려운 자금은 증여받은 것으로 추정될 수 있으나 출처를 충분히 소명하면 추정하지 않습니다. 그래서 자금별 입금 경로와 증빙을 한 묶음으로 보관하도록 했습니다.

그 결과 Y씨 가구는 자금조달계획서의 각 항목을 증빙 서류와 일치시켜 제출했고, 증여분은 증여세 신고를 마쳤으며, 차용분은 차용증과 이체 내역을 갖추었습니다. 이후 자금출처를 묻는 요청이 오더라도 항목별로 바로 답할 수 있는 자료를 보유하게 되었습니다.

주택을 사기 전에 부모에게서 받는 돈이 증여인지 차용인지를 정하고, 그에 맞는 서류를 계약 전부터 갖춰 두는 것이 좋습니다. 자금조달계획서에 적은 금액은 이후 자금출처 확인의 기준이 되므로, 신고 전에 실제 자금 흐름과 증빙이 일치하는지 점검하시기 바랍니다.